Señales de que estás ante la vivienda ideal como inversión

La inversión inmobiliaria, según los datos publicados el pasado mes de septiembre por el Banco de España, continúa ofreciendo unas tasas de rentabilidad que triplican, en el peor de los casos, al de los bonos del Estado a 10 años.

La vivienda, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, “ofrece una doble rentabilidad. De un lado, la ganancia patrimonial derivada de la revalorización de la propiedad. De otro lado debemos de sumar los ingresos obtenidos por el alquiler.” 

Así, si nos encontramos con un piso que ha costado 200.000 euros, y se alquila por 1.000 euros mes, (12.000 euros al año), con unos gastos de 4.000 euros al año, tiene un 4% de rentabilidad neta: 8.000 euros de ingresos netos, divididos entre los 200.000 del precio. Si a ello le sumamos un 3% de media de revalorización, nos hallamos ante un interesante negocio en el que invertir.

Sin embargo, “no todo el monte es orégano”, afirma el experto de Alfa Inmobiliaria. La inversión en vivienda, como en cualquier otro negocio, también conlleva riesgos. “Desde errar en el precio pagado por un inmueble, no prestar suficiente atención a todos los gastos que supone una operación de este tipo (gastos hipotecarios, gastos fiscales como los impuestos de Transmisiones Patrimoniales, de Actos Jurídicos Documentados, el IBI, los gastos de comunidad, de mantenimiento, así como tiempo dedicado a la atención del negocio, etc).

Ante esta situación, la compañía Alfa Inmobiliaria con más de 225 oficinas repartidas por España (130), México (90), Costa Rica (1), Paraguay (1), Francia (1), Ecuador (1) y Argentina (1) – y más de 20 años en el sector, ha seleccionado las claves para saber si nos encontramos ante una verdadera oportunidad, o todo lo contrario. Estas son sus recomendaciones.

  1. Realiza un estudio previo sobre revalorización: el precio es la principal variable a la hora de adquirir una vivienda, y este está directamente relacionado con su potencial revalorización. Independientemente de cual vaya a ser el uso final de un piso, una buena inversión debe combinar un precio atractivo y unas expectativas de futuro positivas. El potencial de crecimiento y de expansión de una ciudad nos puede dar una idea de cómo crecerá el mercado.
  • Busca las mejores zonas para invertir. “Madrid, Baleares, País Vasco, Costa del Sol, y ahora en menor medida Barcelona, han sido tradicionalmente los mejores destinos para una inversión de estas características” afirma el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Se trata de mercados estables, en los que las residencias pueden ser arrendadas a largo plazo, de forma estacional y en el ámbito turístico. “Nuestra recomendación en estos casos es que se analicen las perspectivas de crecimiento en las zonas más modernas y dinámicas de la ciudad”. En opinión de este experto, “La importancia de los alrededores es casi tan importante como el interior de la vivienda. Factores como la existencia de transporte público, infraestructuras, zonas verdes, la cercanía de comercias o centros educativos u hospitalarios siempre mantendrán su inversión al alza”. En todos estos casos, la expectativa de revalorización es más segura y solvente que en otras zonas, asegura.

  • De 40 a 60 metros, la medida ideal. Las rentabilidades más interesantes se encuentran en esta horquilla, afirma el directivo de Alfa Inmobiliaria. “Siempre, mejor dos apartamentos pequeños, que uno grande” añade. A ello añade que mejor dos que tres habitaciones, si bien, en el caso de zonas universitarias, esta premisa podría cambiar, al ser más rentable una vivienda más grande, que poder alquilar a un grupo de tres o cuatro estudiantes.
  • No siempre los barrios más caros son los más rentables. Actualmente, comprar una vivienda en los barrios periféricos de las grandes capitales como Madrid o Barcelona genera el doble de rentabilidad que hacerlo en el centro. “En las zonas más consolidadas de estas ciudades hace tiempo que desaparecieron los chollos” afirma Duque. “Se trata de inversiones elevadas, mientras que la renta de alquiler no es muy superior a las que generan barrios como Vallecas, Carabanchel, La Latina o Tetuán”, afirma.
  • Cuanto más lejos esté la vivienda de tu casa, menos rentable será. Si la intención es comprar para alquilar, lo más adecuado es invertir en la misma ciudad en la que uno reside. De lo contrario, cada cambio de inquilino, cada avería o cada pequeño imprevisto supondrá unos gastos de traslados o de contratación de personal que mermarán significativamente su rentabilidad, enfatiza el directivo de Alfa Inmobiliaria.
  • Cuanta menos financiación necesite, más correcta será la inversión. Lo ideal es que el inversor particular no necesite financiar nada, o casi nada.  En caso contrario, los intereses diluirán su inversión durante todos los años que dure el compromiso financiero.
  • Mejor con extras y zonas comunes: Todos aquellos elementos que dotan al inmueble de comodidad aportarán mayor valor a su inversión. Una plaza de garaje, trastero, o las apreciadas zonas comunes que incluyen desde piscina hasta jardines, pasando por pistas de pádel o gimnasio son muy valoradas, especialmente por personas y familias jóvenes y ayudarán a defender su inversión en el largo plazo.
  1. Sopesa las ventajas de comprar una vivienda para reformar: adquirir una vivienda para reformar puede ofrecer importantes ventajas como una mayor rebaja en el precio final y la posibilidad de diseñar la casa a la medida.

En cualquier caso, concluye el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, la coyuntura es aún favorable para invertir en vivienda. El alquiler se mantendrá en los próximos años como una forma fundamental de acceso a una vivienda, lo que único a la falta de nueva oferta, mantendrá la rentas muy por encima de otras formas de inversión”.

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