La conversión de locales en vivienda: una cuestión a estudiar

La conversión de locales en vivienda es una solución que cada cierto tiempo se pone de moda y gana, o pierde adeptos. Y, este esta situación, lo primero que debemos conocer como expertos inmobiliarios es que está prohibido vivir en un local comercial, salvo que este cuente con cédula de habitabilidad. Sin embargo, es posible pedir y lograr el cambio de uso del suelo en algunos casos, lo cual ya los convierte en una vivienda.

La realidad es que esta práctica no ha desaparecido nunca, y en algunos casos hemos visto locales con mucho encanto adaptados a vivienda pero, en todo caso es necesario que cumplan con los requisitos legales para poder comercializarlos como tal. 

Quiénes son los principales demandantes de este tipo de viviendas:

Se trata principalmente personas con escasos recursos, en un alto porcentaje venidas de otros países para trabajar, que en algunos casos han encontrado espacios más amplios de lo normal, a precios más ajustados.

Hay otro tipo de perfil que es el de personas bohemias, que en muchos casos combinan en un mismo espacio su estudio o taller con su propia vivienda. Y también este ha sido un tipo de vivienda muy buscada por personas de origen chino, que han encontrado en esta fórmula una vía de vivir en el mismo espacio en el que abrían su negocio.

En cualquiera de estos casos, buscan este tipo de soluciones en barrios de clase media/baja, que cuentan con importantes infraestructuras -buenas comunicaciones a través del transporte público, etc.- pero cuyas viviendas continúan siendo caras para personas con menos recursos. 

Cómo son este tipo de viviendas:

Lo primero que debemos saber es que para poder vivir en un local comercial es necesario obtener la cédula de habitabilidad. Para ello, debemos pedir el cambio de uso, y lograr que sea convertido en vivienda.

Además, para cumplir los requisitos para este cambio, el suelo debe estar calificado como suelo urbano y debe cumplir con todas las normativas exigibles por el Código Técnico de la Edificación. Esto obliga a las viviendas a tener unas dimensiones mínimas, contar con ventilación, con iluminación natural, salida de humos, etc.

Independientemente de estas normas a las que obliga la Ley de Urbanismo, este tipo de viviendas rara vez superan los 60 metros cuadrados, están orientadas en muchos casos a un patio central de donde llega la luz, y su distribución suele contar con 1 o dos habitaciones, más cocina y aseo.

¿Es recomendable invertir en este tipo de propiedades?

En primer lugar deberíamos decir que se trata de propiedades que oscilan entre un 10% y un 20% más baratas de lo normal.

Lógicamente, los precios de un local con el cambio de uso hecho, frente al que aún no ha superado este trámite, varían mucho. Lo más importante es saber, antes de adquirir un local para reconvertir en vivienda es si cumple con los requisitos para lograr el cambio de uso.

Para ello, es necesario que la Comunidad de Propietarios no contemple en sus estatutos la prohibición de convertir un local en vivienda.

Además, el espacio debe cumplir con la normativa urbanística del ayuntamiento. A veces, la normativa urbanística establece el número de viviendas máximas por hectárea del terreno. Si superamos también este trámite, el siguiente paso será lograr la cédula de habitabilidad y para ello es necesario que este cumple con el Código Técnico de Edificación.

En resumen, convertir un local comercial en vivienda no es tarea sencilla, ni rápida, si lógicamente queremos cumplir con toda la normativa existente para garantizar las condiciones de salubridad y accesibilidad necesarias.

Por este motivo, nuestra recomendación para todo comprador en esta situación es que analice seriamente, y acompañados de un experto inmobiliario y de un arquitecto, cualquier opción antes de tomar una decisión, pues, si bien aún hay oportunidades en el mercado, no todas ofrecen las mismas garantías, ni todas son una buena oportunidad. 

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