Gastos al comprar una vivienda en España (2026): cuánto dinero necesitas además del precio

Publicado por Alfa Inmobiliaria · Julio 2026 · Lectura: 9 minutos

Cuando un banco te aprueba una hipoteca de 200.000 euros para comprar una vivienda de ese precio, muchos compradores creen que ya tienen todo lo necesario para firmar. Error. Además del precio de la vivienda, hay una serie de gastos obligatorios que el banco no financia y que debes pagar de tu bolsillo. En España, esos gastos representan entre el 10% y el 15% adicional sobre el precio de compra.

En una vivienda de 200.000 euros, eso son entre 20.000 y 30.000 euros extras que necesitas tener ahorrados antes de firmar. En una vivienda de 300.000 euros, entre 30.000 y 45.000 euros. Esta guía te explica exactamente en qué se va ese dinero, cuánto es cada partida y cómo varía según la comunidad autónoma donde compres.

La regla del 10-15%: qué incluye y por qué varía tanto

El rango del 10% al 15% de gastos adicionales no es arbitrario — refleja dos variables que cambian mucho según tu situación:

• Si la vivienda es nueva o de segunda mano: en vivienda nueva pagas IVA (10%); en segunda mano pagas ITP (entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma). Esta diferencia puede suponer miles de euros en el mismo inmueble.
• La comunidad autónoma donde compres: el ITP lo fija cada comunidad. En Madrid tributa al 6%; en Cataluña, al 10%. En la misma vivienda de 200.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid o en Barcelona es de 8.000 euros solo en impuestos.

Los gastos al comprar una vivienda de segunda mano en España

La compra de segunda mano es la más habitual en España — representa más del 80% de las transacciones. Estos son los gastos que debes calcular:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es el impuesto más importante y el que más varía según dónde compres. Se aplica sobre el precio de compra escriturado. Los tipos generales por comunidad autónoma en 2026 son:

• Andalucía: 7%
• Aragón: 8%
• Asturias: 8%
• Baleares: entre 8% y 13% (escala progresiva según precio)
• Canarias: 6,5%
• Cantabria: 10%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Castilla y León: 8%
• Cataluña: 10%
• Comunidad Valenciana: 10%
• Extremadura: 8%
• Galicia: 10%
• La Rioja: 7%
• Madrid: 6%
• Murcia: 8%
• Navarra: 6%
• País Vasco: 4% (régimen foral)

Importante: muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual. Consulta las bonificaciones específicas de tu comunidad autónoma antes de calcular.

2. Gastos de notaría

La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario. El coste depende del precio de la vivienda y del número de folios de la escritura. Para una vivienda de entre 100.000 y 300.000 euros, los honorarios notariales oscilan entre 600 y 1.200 euros.

3. Gastos de registro de la propiedad

Una vez firmada la escritura, hay que inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad para que seas reconocido legalmente como el nuevo propietario. El coste está regulado por arancel y varía según el precio de la vivienda: entre 400 y 700 euros para la mayoría de las compras habituales.

4. Gestoría

Si financias con hipoteca, el banco suele exigir que una gestoría tramite los impuestos y la inscripción registral. Su coste es de entre 300 y 500 euros. Si compras sin hipoteca, puedes tramitarlo tú directamente, aunque la gestoría te ahorra tiempo y posibles errores.

5. Tasación (si hay hipoteca)

El banco necesita conocer el valor real del inmueble antes de conceder la hipoteca. Encarga una tasación a una empresa homologada por el Banco de España. El coste oscila entre 250 y 600 euros según el tipo y tamaño del inmueble. Lo paga el comprador.

Los gastos al comprar una vivienda nueva en España

En vivienda nueva, el ITP se sustituye por dos impuestos estatales:

1. IVA (10%)

En vivienda nueva de uso residencial el IVA es del 10% sobre el precio de compra. Única excepción: Canarias, donde se aplica el IGIC al 7% en lugar del IVA.

2. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto autonómico grava la formalización de la escritura pública. En vivienda nueva, lo paga el comprador. El tipo varía según la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 2% sobre el precio de compra. A diferencia de la segunda mano, en vivienda nueva se pagan tanto IVA como AJD.

El resto de gastos — notaría, registro y gestoría — son los mismos que en segunda mano.

Resumen: cuánto dinero necesitas en total según el precio de la vivienda

Para que puedas calcularlo de forma orientativa, estos son los rangos totales de gastos adicionales al precio de compra en una comunidad autónoma con ITP al 8% (tipo medio nacional):

• Vivienda de 150.000 €: gastos estimados entre 15.000 y 20.000 € (10–13%)
• Vivienda de 200.000 €: gastos estimados entre 20.000 y 28.000 € (10–14%)
• Vivienda de 300.000 €: gastos estimados entre 30.000 y 42.000 € (10–14%)
• Vivienda de 400.000 €: gastos estimados entre 40.000 y 58.000 € (10–14%)

Estos importes son orientativos y varían según la comunidad autónoma, las bonificaciones aplicables y si la vivienda es nueva o de segunda mano. Para calcular el coste exacto en tu situación, consulta con un asesor fiscal o con tu agente inmobiliario antes de hacer ninguna oferta.

Los gastos que el banco sí puede financiar (y los que no)

Un error frecuente es asumir que el banco financia el 100% del precio de la vivienda. En España, los bancos financian habitualmente entre el 70% y el 80% del valor de tasación — y nunca financian los gastos de compra. Eso significa que, en una vivienda de 200.000 euros:

• El banco financia: hasta 160.000 € (80%)
• Ahorros necesarios para la entrada: 40.000 € (20% del precio)
• Ahorros necesarios para gastos: entre 20.000 y 28.000 €
• Total de ahorros necesarios: entre 60.000 y 68.000 euros

El ahorro mínimo recomendado para comprar vivienda en España es del 30–35% del precio de compra: un 20% para la entrada y un 10–15% para los gastos. Sin ese colchón, el proceso de compra puede bloquearse aunque el banco apruebe la hipoteca.

Gastos que muchos compradores olvidan calcular

Más allá de los gastos obligatorios de la compra, hay otros costes que aparecen antes, durante y después de la firma que conviene tener en cuenta:

• Reforma o adecuación: si la vivienda necesita trabajo, calcularlo antes de hacer la oferta y descontarlo del precio máximo que estás dispuesto a pagar.
• Cambio de suministros: alta de luz, gas y agua a tu nombre puede implicar costes de conexión según la situación de los contratos previos.
• Seguros obligatorios con hipoteca: el seguro de hogar es obligatorio con cualquier hipoteca. El de vida no lo es legalmente, pero muchos bancos lo condicionan a mejores condiciones hipotecarias.
• Comunidad de propietarios: comprueba si hay derramas aprobadas o pendientes antes de firmar. Son obligación del nuevo propietario si no se pacta lo contrario.
• IBI del año en curso: el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) del año en que se firma la compra suele repartirse proporcionalmente entre vendedor y comprador. Verifica quién lo paga en el contrato de arras.

Si quieres entender con detalle todos los gastos específicos de comprar en Madrid, consulta nuestra guía de gastos e impuestos al comprar vivienda en Madrid. Y si aún estás evaluando si el momento es el adecuado, nuestra guía sobre cómo elegir la mejor hipoteca te ayuda a calcular la cuota mensual real.

Preguntas frecuentes sobre gastos al comprar vivienda en España

¿Cuánto se paga de gastos al comprar un piso en España?

Entre el 10% y el 15% del precio de compra, aproximadamente. La partida más importante es el impuesto: ITP en segunda mano (entre el 4% y el 13% según la comunidad autónoma) o IVA del 10% en vivienda nueva. El resto son notaría (600–1.200 €), registro (400–700 €), gestoría (300–500 €) y tasación si hay hipoteca (250–600 €).

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?

En segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 4% del País Vasco y el 13% de Baleares según el precio. En vivienda nueva: IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa en España?

Como mínimo el 30–35% del precio de la vivienda: un 20% para la entrada (el banco financia habitualmente hasta el 80%) más entre el 10% y el 15% para los gastos de compra. En una vivienda de 200.000 euros, necesitas entre 60.000 y 68.000 euros ahorrados antes de pedir la hipoteca.

¿El banco paga los gastos de compra de la vivienda?

No. Los bancos en España financian únicamente el precio de compra (hasta el 80% del valor de tasación), nunca los gastos asociados. Impuestos, notaría, registro y gestoría siempre los paga el comprador con sus ahorros propios.

¿Hay diferencia en los gastos entre comprar vivienda nueva o de segunda mano?

Sí, y es significativa. En segunda mano pagas ITP (impuesto autonómico, 4–13%). En vivienda nueva pagas IVA estatal del 10% más AJD autonómico (0,5–2%). En ambos casos hay que sumar notaría, registro y gestoría. El impacto fiscal varía: en comunidades con ITP bajo como Madrid (6%) o País Vasco (4%), la segunda mano puede ser más económica fiscalmente que la vivienda nueva.